다주택자의 세금 절약 전략

다주택자 세금 부담, 왜 커졌는가?

다주택자가 직면하는 세금 부담은 단일 주택 소유자와는 차원이 다르다. 특히 2020년 이후 정부가 부동산 시장 과열을 억제하기 위해 강도 높은 부동산 세제를 도입하면서, 양도소득세·종합부동산세·취득세 등 전방위적 세금이 크게 늘어났다. 세금 부담이 커짐에 따라 다주택자들의 보유 전략이나 자산 운용 방식에도 큰 변화가 생겼다.

우선 양도소득세는 다주택자에게 가장 큰 고민거리 중 하나다. 기본적으로 1세대 1주택자가 실거주 요건을 충족했을 경우 양도소득세가 비과세되거나 낮은 세율이 적용되는 반면, 2주택 이상 보유자에게는 중과세율이 적용되어 최대 75%에 달하는 세율을 부담해야 했다. 2025년 현재는 다소 완화된 규제가 시행 중이지만, 다주택자가 부동산 매도를 고려할 때는 여전히 신중한 세금 시뮬레이션이 필요하다.

또한 **종합부동산세(종부세)**의 경우도 중요한 부담 요소다. 보유 주택의 공시가격 합산액이 일정 기준을 초과할 경우 종부세 대상이 되며, 주택 수가 많을수록 세율은 점점 높아진다. 주택 시장의 변동성과 세금 정책은 끊임없이 바뀌기 때문에, 다주택자는 세법 개정 흐름을 꾸준히 주시해야 한다.

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양도소득세 절세 전략: 장기보유와 주택 수 조정

다주택자가 가장 큰 폭으로 세금을 줄일 수 있는 항목 중 하나가 양도소득세다. 절세를 위해서는 보유 주택 수를 전략적으로 조정하고, 장기보유특별공제를 최대한 활용하는 것이 핵심이다. 정부는 단기 매매를 억제하고 장기 보유를 장려하기 위해 일정 보유 기간에 따라 공제율을 달리 적용한다.

예를 들어, 10년 이상 보유한 주택의 경우 최대 30%의 장기보유특별공제를 받을 수 있다. 다만 다주택자에게는 이 혜택이 제한되거나 제외될 수 있기 때문에, 사전에 주택 수 줄이기를 고려해야 한다. 1세대 1주택자로 전환하기 위해 매도 순서를 조정하거나, 증여를 통해 주택 수를 줄이는 방법도 있다.

특히 2025년 기준으로, 일시적 2주택자에 대한 특례 적용 범위가 확대된 점은 눈여겨볼 만하다. 일정 조건을 충족하면 한시적으로 양도세 중과세를 피할 수 있으며, 매도 시기를 조정함으로써 세금 부담을 줄일 수 있다. 또한, 고가주택의 경우 9억 원을 초과한 부분에 대해서만 양도소득세가 과세되기 때문에, 공시가격 및 실거래가 확인을 통해 정확한 세금 예측이 필요하다.

 

 

 

종부세 절감 전략: 공동명의, 법인 활용, 임대주택 등록

**종합부동산세(종부세)**는 고가 주택이나 다수의 주택을 보유한 경우 큰 부담으로 작용한다. 이를 줄이기 위한 대표적인 전략은 ‘공동명의 활용’이다. 부부가 공동명의로 주택을 보유하면 각자의 공제 기준을 따로 적용받을 수 있어 전체 세금 부담이 줄어든다. 다만 공동명의는 양도 시 양도세가 증가할 수 있으므로 양도 시점까지 고려한 설계가 필요하다.

또한, 일정 요건을 갖춘 임대사업자 등록 주택은 종부세 합산에서 제외되는 경우가 있다. 이는 과거보다 혜택이 축소되었지만, 여전히 일부 요건을 충족하면 세금 감면 혜택을 받을 수 있다. 예컨대, 전용면적 85㎡ 이하, 공시가격 6억 원 이하 등의 조건을 만족하는 경우 일정 세금 혜택을 받을 수 있으며, 이러한 제도는 실거주 목적이 아닌 장기 임대를 고려하는 투자자에게 유리하게 작용할 수 있다.

최근에는 법인을 통한 주택 보유도 하나의 전략으로 활용된다. 법인 명의로 주택을 보유할 경우, 소득세 대신 법인세가 적용되기 때문에 개인 보유에 비해 세율 부담이 낮아질 수 있다. 다만, 법인을 설립하고 유지하는 데 따르는 비용과 규제 리스크도 존재하므로, 전문가의 자문을 받아 신중하게 결정하는 것이 필요하다.

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취득세 및 증여세 절감 전략: 시기와 방식의 선택

다주택자가 간과하기 쉬운 부분이 바로 취득세와 증여세다. 새로운 주택을 구입할 경우, 주택 수에 따라 취득세가 중과되어 최대 12%까지 부과될 수 있다. 이를 줄이기 위해서는 1세대 1주택자 요건 충족 시기를 고려하거나, 분양권 취득 시 주택 수 산정 기준을 사전에 파악해야 한다.

예를 들어, 무주택 상태에서 분양권을 취득하면 주택 수에 포함되지 않지만, 준공 이후에는 주택으로 간주되어 중과세가 적용될 수 있다. 이에 따라 분양권 매입 시점과 입주 시점을 잘 조율하고, 가급적이면 기존 주택을 처분한 후 새 주택을 취득하는 방식이 바람직하다.

또한, 다주택자 간의 가족 증여도 하나의 절세 전략이 될 수 있다. 예를 들어, 부모가 자녀에게 일정한 자산을 증여할 경우, 증여세 공제 범위 내에서 세금을 줄일 수 있다. 단, 증여 시 부동산 가치 평가 및 시가 산정 기준을 꼼꼼히 따져야 하며, 추후 양도 시 이월과세 등의 규정도 함께 고려해야 한다.

이처럼 다주택자의 세금 절감은 한 가지 수단보다는 주택 수, 보유 기간, 보유 형태, 보유 목적 등 여러 요소를 종합적으로 판단한 전략적 접근이 필요하다. 세금 정책은 매년 변동 가능성이 크기 때문에, 정기적으로 세무 전문가와의 상담을 통해 최신 정보를 반영한 포트폴리오를 구성하는 것이 중요하다.